Le refuge immobilier est à relativiser

Le refuge immobilier est  à relativiser
Une recherche d’UBS souligne la faible efficacité des investissements dans la pierre
 Lors de la présentation de cette étude aux médias, mercredi à Zurich, UBS a en outre mis l’accent sur un examen très critique de l’argument de la valeur refuge de l’immobilier. Responsable mondial de la recherche immobilière du Wealth Management de UBS, Claudio Saputelli a même développé huit arguments clés dans ce sens. Alors que les particuliers font encore grimper les prix actuellement sur le marché du logement et des maisons locatives dégageant des rendements trop bas pour rentabiliser les prix élevés actuellement demandés.
Car l’afflux de capitaux sur le marché du logement en Suisse ne se dément pas. Et l’immobilier rassure d’autant plus en périodes de tumultes. Cette réputation de la pierre comme placement sûr est pourtant usurpée. L’immobilier a servi de détonateur aux six dernières grandes crises bancaires du monde industrialisé – dans les années 70 en Espagne, les années 80 en Norvège, les années 90 en Suède, en Finlande, au Japon et même en Suisse. Et actuellement encore aux Etats-Unis.


C’est que le risque augmente avec la taille du marché. Or en 2010 cette classe d’actifs représentait près de 42% du patrimoine des ménages en Suisse – de loin la catégorie de loin la plus importante – contre 6,4% seulement pour les actions et 3,5% pour les obligations. D’autant qu’au cours des sept dernières années, la valorisation de l’immobilier en propriété privée a gonflé de 40% à plus de 1400 milliards de francs. Des chiffres qui illustrent à l’envi le risque systémique que recèle cette classe d’actifs et l’impact énorme des fluctuation des prix du logement sur la situation patrimoniale des ménages.
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Mais Claudio Sputelli souligne aussi l’inefficacité de l’immobilier d’habitation comme investissement. Compte tenu des motivations disparates qui incitent les particuliers à acheter. Aux Etats-Unis, essentiellement – selon une enquête de Fannie Mae – pour assurer un cadre de développement sûr à ses enfants ainsi qu’un meilleur contrôle de son espace d’habitation.
En Chine, sans appartement, il serait très difficile à un homme de se marier compte tenu du déséquilibre hommes/femmes de 163,5/100 dans nombres de régions du pays. La question centrale dès lors revient à définir si l’achat d’un logement correspond à celle d’un bien de consommation ou d’un bien d’investissement. Dans le premier cas, une hausse des prix induit une baisse de la demande. Dans le second cas, c’est le contraire: une hausse des prix alimente une demande spéculative.
L’immobilier contribue en outre à influencer fortement l’évolution de l’économie en démultipliant l’impact de la politique monétaire. Si un institut d’émission suit une politique expansive, c’est souvent le marché immobilier qui absorbe les nouvelles liquidités Et une baisse des taux d’intérêt stimule la demande. En revanche, dans le cas d’une politique monétaire restrictive, les effets – de richesse notamment – se retournent contre la croissance.
La différence peut être considérable entre la croissance économique moyenne dans les années qui précèdent et celles qui suivent l’éclatement d’une bulle immobilière (3 points de pourcentage en Suisse dans les années 90). Les grandes crises bancaires du monde industrialisé ont d’ailleurs toutes trouvé leur cause dans des déséquilibres immobiliers. L’absence de possibilité d’investir en misant sur une baisse des prix est une autre lacune de ce marché qui ne permet pas de corriger facilement des prix surévalués selon le spécialiste. Sauf pour des véhicules cotés bien sûr. Ni de se couvrir contre une chute des prix. Ce sont la quatre des huit facteurs énumérés pour relativiser la fonction de valeur refuge de l’immobilier.
Et si les données de base de l’immobilier d’habitation en Suisse sont pour l’instant jugées solides par les spécialistes de UBS, ceux-ci ne manquent pas de souligner que des déséquilibres sont apparus dans la confiance générale : en cinq ans seulement, les prix des appartements en propriété ont en moyenne augmenté de 35% à travers le pays, et même de 70% dans l’arc lémanique. Pour 2012, les spécialistes de la grande banque n’en tablent pas moins, malgré la mauvaise conjoncture, sur une poursuite de la hausse, mais ralentie à 4% en Suisse pour les logements en propriété et à 3,5% pour les maisons individuelles. Alors que les loyers devaient augmenter en moyenne que de 1,5% dans le locatif (en cas de changement de locataires) et de 0,5% dans les bureaux. Un recul de 2% des loyers proposés étant même attendu pour les surfaces de ventes commerciales.